進．禁．靜

03菜到不行的-買房貸款、完稅實錄

關於貸款

因同學剛剛才買房子

他們說是固定利率，1.86

我就以他們做標準

詢問房仲，但他一開始和我說都是2.多的利率

讓我想說，我要自己努力了

後來代書和我說1.88

有接近我想要的範圍囉

我就試算，1.88和1.86，20年才差8000多

我要這麼麻煩的去找嗎？

所以我有點心動，但還沒行動

後來同事的銀行朋友幫我問

他說他用中信房屋去估市價

才470萬，那貸8成，才376萬

不到我們想貸的價格

他叫我要先給他買賣合約書，才能再找其他房仲估市價

但我們想貸的金額不是很多

利率都2.多

他有一種抵利型的房貸

存想貸金額的一成在戶頭裡，利率可以抵利息

那就可以1.7多

我說我知道了

但我心裡在盤數，雖然預備金可以放在他們銀行

但他們估的市價很低，還要再找人再看

讓我有點覺得麻煩

我這禮拜又爆忙

還在忙著第二期的用印款

我決定放自己一馬

選擇代書好了

代書那的優點是

他們是我們簽約房仲的合約對象

所以直接願意使用購買的價格來貸

而且可以貸8成，可以到450萬

當時想貸390萬

那絕對沒有問題

而且我把同學的1.86利率和他說

他說那是台北，且是直營店才有

但他會幫我們們和三商人壽談談看

我給了「薪資轉存6個月的存摺影本」和去年「所得稅的扣繳憑單」

隔了幾天

代書說，目前看來都沒有任何問題

我們約了12月19日和銀行見面

要簽「貸款申請書」及「信用徵信」、「個人資料使用」的部份

代書和我說，三商人壽相信房仲的買賣價

所以可以用買賣金額貸8成

可以貸到450萬

若我們要多貸，當天見面和三商人壽的人員講

我有點掙扎，要不要多貸一些

身邊多一些錢預備

或是偷偷拿去投資呢？

畢竟房貸的利息是低的

60萬，一年的利息要6000多…

見面當天，因他們那都有我的薪資資料

所以我只帶雙證件及印章去

最後帶回一份「抵押借款契約書」

這就要認真的看一下囉

和三商人壽的人員約見面時

趕快做功課

免得很多不懂又要簽約

當時想說，為啥沒有人整理一張「房貸要問50」

我覺得我超級需要，深怕自己搞不懂和漏問

我自己寫了便條紙，打算要問：

1、固定、機動

2、一段式、多段式

3、本金、本息、寬限期

4、開辦費

5、徵信查詢費

6、信用保險費？

7、每年帳戶管理費

8、代償費

9、綁約條款

10、全額清償年限

11、辦保險公司的房貸，指定產險(地震險、火險)要在這保嗎？

12、其他費用

13、中間增貸？

見面後

1、固定、指數(機動)

不是固定的，是機動的

三商人壽的利率是固定的，但會隨著八大銀行平均的i質(定儲指數利率)變動

我當時在聽，我聽不懂，我雖有看書，但是沒求甚解

我就問是一段式、多段式

聽到一段式的，就自己解讀是固定的

大錯特錯

我這種叫做「指數型一段式」房貸

新聞上的升息，和我會是有關的

我會因升息而房貸變多

回家再次翻書才搞懂

有點沮喪，不是固定的

為什麼上禮拜要忙，沒打電話勤問有沒有固定的，更好的房貸

只能安慰自己，趕快還完，或是2年後要不要轉貸

3、本金、本息、寬限期

大部份都是本息

本金似乎很少

畢竟人家就是要賺利息

所以呢？聽到是本息，沒有太難過

目前沒有要用到寬限期

若同樣貸420萬，20年

本金要付的利息：784455

本息要付的利息：832740

差了48285元

那天為了試算本金、本息的

找了好多的房貸網站喲

要同時有2種試算，

且還要可以看到每個月繳款的變化(貸款餘額、償還本金、償還利息、每月繳款金額)

還要再電腦上看，可以列印的

推薦鉅亨網的理財→試算工具→購屋試算

http://www.cnyes.com/money/BankCalculation.aspx?ga=nav

4、開辦費

那天有先問代書，要不要開辦費，他說要1000元

但當天拿著便條一項一項問

房貸承辦人員都說：不用

5、徵信查詢費

不用

6、信用保險費

不用

7、每年帳戶管理費

不用

8、代償費、綁約條款

房貸唯一的限是，2年不能還完本金的一半

這是綁轉貸，也是綁馬上又購另外一間房子，要賣這間房子的條約

要不然要還完本金的一半

說實話有點困難

他有和我說要怎麼繳代償費，但我覺得自己應該不會，我沒記下來

我心裡偷想，那滿2年以後再轉貸或繳清就好啦

10、全額清償年限

只有2年，綁不能還完一半

之後就沒限制幾年內還清了

11、辦保險公司的房貸，指定產險(地震險、火險)要在這保嗎？

看到有書上寫這一條，我們又是和保險公司貸款

深深的覺得應該會要在這保吧

結果他說沒有綁這條

只是若不是在這兒保，那就要自己上傳資料

若是在這兒保，直接扣房貸的那個戶頭，然後他會幫我用好

我只是問問，我沒去問別家

事實上，出了銀行的門，我就忘了房子保險的事情

只要有貸款，就要為房子保險

若沒貸款了，就看你還要不要繳

12、其他費用

沒有

13、中間增貸？

這個部份，要依還款的狀況，以及當時的政策

沒辦法回答

關於利率

目前是1.88

若想爭取1.86

要等個人信徵下來才知道

就算我是三商人壽的保戶，只有小小加分

主要要看，有沒有其他房貸、信貸、車貸、學貸

還有信用卡繳款情形

有問書上寫要平常和銀行往來情形

他說，這是看每一家銀行注重的是什麼

他們比較在意有沒有負債的情形

送上申請書後，要等2個星期才會下來

等下來後，因為我是透過代書來的

所以他會先通知代書

再約大家來對保

關於契約書上

書上提醒：

契約注意：

1、銀行「自行填載」本票利率→利率從雙方之協議

2、銀行可自行主張債務到期→經徵信無依約清償能力始可主張債務到期

3、「自動延長」要仔細看，要刪掉

4、有30天的契約審閱期

他當天有先給我一份預定要簽的契約讓我回家看

我大約瞄了一下

我大概有看沒有懂

所以沒有太大的問題

預定1月初要繳第3期

簡訊通知1月11日前要繳第三期

然後代書也說契稅下來了

要我匯契稅過去

書上公式是核定契價*6/100

只是核定契價的數字我是搞不太清楚怎麼算出來的

我一共用付16434

比我自己當時用地價稅的單子去估的還要多

這樣我是要高興房子現值變高了嗎？

1月8日相約對保

我以為要非常慎重的

銀行人員、我、代書，三方

結果就我一人和原來詢問的銀行人員

帶著雙證件和印章

還有未來要用來扣款的銀行帳戶存本和印章

因他都幫我幫東西寫好了

我只要他一面解釋，一面覺得沒有問題就簽名和蓋章

所以約大約半小時-一小時就完成了

其中雖貸420萬，但他們在抵押的部份為504萬，

是貸款的1.2倍

我問這是什麼

他說是若我們繳不出來

銀行會依此金額做為取回金額的上限

另外還有火險、地震險

可以不用在這兒保

差別在於，在這兒保，他幫我們用好上傳

在別的地方保，我們把把好的資料用好，上傳拿資料給他

基本上，上回走出銀行我就忘了這事了

所以省事就和他們保

只要有貸款，銀行就怕房子會出事

所以就要保險

等貸款繳完，就可以不用保了